Debrecen példája mutatja, mi történik, ha az albérletpiac nem tudja a lépést tartani a nagyberuházásokkal

Idén még nagyobb fejtörést okozhat az egyetemistáknak a lakhatás kérdése Debrecenben: nemcsak az árak emelkednek folyamatosan, a kiadásra kínált ingatlanból sincs elég. A hajdú-bihari megyeszékhelyre érkező külföldi munkavállalók felborították a piacot, a nagyobb ingatlanfejlesztők viszont nem csaptak le a lehetőségre, helyettük magánszemélyek fektetnek debreceni ingatlanokba, ami további problémákat okoz.

Az egyetemváros így mostanra tökéletes példája lett annak, mi történik egy városban, ha az ingatlan- és albérletpiac nem készül fel a gyorsan megugró keresletre a komoly ipari beruházások után.

„Egy ház bérlése általában ötszázezernél kezdődik. Ez kétszer annyi, mint egy húszéves hitel havi törlesztője. Lakást sem lehet manapság egyedül kivenni" – mondta Gergely, aki személyes tapasztalatból tudja, mennyire nehéz mostanában fiatalként debreceni ingatlant bérelni.

Ő úgy látja, 180 000 forintért gond nélkül ki tudnak adni egy kis lakást a tulajdonosok, de azért 220 000 forintnál már néha kapják a nevetős emojit, ha a Facebookon hirdetnek. Szobákat általában havi 70-90 ezer forintért kínálnak, de Gergely azért megjegyezte, hogy az ingatlanok berendezése hagy némi kívánnivalót maga után, a méregdrága lakások tele vannak a „szocializmusból megmaradt nagymamabútorokkal".

Középvezetők a városba, munkások az agglomerációba

Debrecen lakossága az utolsó népszámlálás szerint körülbelül 200 ezer fő, az egyetemre nagyjából 22 000 nappali tagozatos diák jár, a kollégiumokban azonban kevesebb mint 5000 férőhely van. A városba egy ideje irdatlan mennyiségű befektetés is érkezik, a CATL akkugyára, a BMW-gyár vagy éppen az Eve Power 2025 végére ígért akkumulátorcella-üzeme munkavállalók ezreit vonzza majd a környékre, akiknek szintén lakniuk kell valahol.

Azt egyelőre nehéz megbecsülni, hogy a gyárakba pontosan hány új munkavállaló érkezik majd és milyen beosztásban fognak elhelyezkedni. Ez utóbbi azért fontos kérdés, mert míg az alacsonyabb beosztásban dolgozó vendégmunkások várhatóan munkásszállókba költöznek majd a környező településeken.

A BMW próbaüzeme idén ősszel indul, a Telex információi szerint ehhez 1500 dolgozót kerestek, CATL kapcsán kilencezres számokról is lehet hallani, az Eve Powers pedig „több ezer" új munkahelyet ígér.

Az ingatlan.com és a KSH aktuális felméréséből is az derült ki, hogy Budapest után a debreceni albérletek ára a legmagasabb az országban.

A fővárosban az átlagos bérleti díj 250 000 forint havonta, Debrecenben ugyanez 230 000 forint.

Az ingatlanárak is közelítenek egymáshoz, nagyjából 15% a különbség a négyzetméterárak között, ma már van olyan budapesti kerület, amelyik olcsóbb, mint Debrecen belvárosi része.

„A tavalyi év nem az ingatlan adásvételek időszaka volt, az albérletpiacon viszont hatalmas a verseny az egyetemvárosban, ez a diákoknak is komoly problémákat okozhat" – mondta Szentesi Veronika debreceni ingatlanközvetítő. Tapasztalatai szerint eddig augusztus 20-a után nőtt meg robbanásszerűen a kereslet és ezzel párhuzamosan emelkedtek az árak, de a város környékére érkező cégek miatt már folyamatosan, egész évben keresik az ingatlanokat. A garzonlakások bérleti díja már 200 000 forint fölött van, de a legkeresettebb a 300-350 ezer forintos kategória. Ebből már nagyobb és jobb minőségű lakásokat lehet bérelni, de ezek sem luxus színvonalúak.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azt emelte ki, hogy egyetemváros lévén Debrecenben eleve több ezer fővel magasabb az albérletkeresők száma, mint diákok nélkül lenne. Az ipari beruházások miatt ez a szám tovább emelkedett, ami ugyan nem számít hatalmas növekedésnek, de a hosszú évek alatt kialakult kereslet-kínálat egyensúlyt mégis felborítja. Ehhez nehezen alkalmazkodik az albérletpiac. Balogh László arra figyelmeztetett, hogy más városokban is ez várható, ha nem mérik fel időben a helyzetet, ugyanis az ingatlanpiacon pár ezer ember is komoly változásokat idéz elő.

Úgy véli, a lakásállomány növelése megoldást jelentene, azonban a nagy fejlesztők inkább külföldre mennek. Az ingatlanpiac így jelenleg 95%-ban magánszemélyek döntései mentén alakul. Az árrobbanás miatt például sokan költöztek az agglomerációba az elmúlt években, emiatt a Debrecen környéki ingatlanok ára is emelkedett.

A változások miatt félő, hogy ha a debreceni lakáskereső egyetemisták későn kapcsolnak, hoppon maradhatnak. Mivel a kollégiumi jelentkezések időszaka még csak most zárul le, nem lesz sok idejük keresgélni. A magas albérletárak miatt az egyetemisták most kivárásra játszanak, de ez augusztus végén még nagyobb pörgést okoz majd. Balogh László hozzátette, a jó bérlők aranyat érnek majd a következő időszakban, a magas kereslet miatt a bérbeadók válogatósabbak lettek.

Vásárlással nem lehet tévedni

Az ingatlanhelyzet már a politika ingerküszöbét is elérte. Az elmúlt két évben Debrecen és környéke az akkumulátorgyárak miatti felháborodástól volt hangos, a heves vitákban fulladó lakossági fórumokon a helyiek a gyárak környezetkárosító hatásain kívül a nagy számban érkező vendégmunkásoktól is tartanak. A magyar munkaerőpiac nem képes kiszolgálni az akkumulátorgyárak igényeit, már ezek építéséhez is vendégmunkásokat alkalmaznak, ez sok feszültséget okoz a környező településeken.

„Az lesz a vége, hogy Debrecen élhetetlen szellemvárossá válik" – mondta Jármi Péter, az LMP megyei elnöke egy 2022-es sajtótájékoztatón. Az ellenzéki politikusok attól tartanak, hosszú távon a gyárak vízigénye akár Debrecen vízellátását is veszélyeztetheti, a környékre érkező munkások pedig nagymértékben megterhelik majd a várost, amely így élhetetlen lesz. Sok kisgyerekes család tervezi a költözést, a motelek és szállodák egy része pedig már a munkásszállóvá alakulást fontolgatja. A hajdúszoboszlói Aqua Blue például egy ideje nem működik szállodaként, apartmanjait Fülöp-szigeteki munkásoknak adták ki.

Czeglédi Gyula, Hajdúszoboszló fideszes polgármestere is felszólította a szállodatulajdonosokat, ne fogadjanak vendégmunkásokat, ingatlanjaikat ne alakítsák munkásszállóvá. A Debrecentől délre fekvő Mikepércsen sokan arra panaszkodtak, hogy ingatlanjaik elértéktelenednek, a helyzetről ebben a riportunkban írtunk bővebben:

Debrecenre mindez nem igaz, Szentesi Veronika szerint most nem lehet túl nagyot tévedni az ingatlanvásárlással, persze a helyzet valamennyire mindig kiszámíthatatlan. Azt Balogh László is kiemelte, hogy bár az ingatlanok értéke nő, az éremnek két oldala van. Ő a debreceni és Debrecen környéki helyzetet a budapesti Airbnb-pánikhoz hasonlította. Mint fogalmazott,

az ingatlanok értéke valójában nő, még akkor is, ha az ott élők elégedetlenek a kialakult helyzettel.

Az is látható már, hogy a várt elértéktelenedési hullám elmaradt, és a lakók sem igazán hagyják el a településeket. Várhatóan ez a tendencia a következő években is megmarad, de hosszú távon mindenképpen további problémákat okoz majd, hogy nincs elég ingatlan. Ez intő jel lehet más városok számára, melyek nem lennének képesek tartani a lépést egy nagyobb ipari beruházás esetén.

Forrás:hvg.hu