A társasház belső törvénye: a szervezeti és működési szabályzat

A társasházak belső törvényeként működő szervezeti és működési szabályzatában gyakran nagyon furcsa „szabályok" vannak. Olyan aknafélék, amik lapulnak csöndben a közös képviselő elzárt szekrényében, s csak akkor robbannak, ha valamit szeretne tenni az új (vagy régi) tulajdonos. Átépíteni, új tv csatornát előfizetni, grillezni a teraszán, születésnapot tartani a barátokkal, s a sort a még folytathatnám.

Elméletileg minden – 6 lakásosnál nagyobb –társasháznál kellene lennie szervezeti és működési szabályzatnak. A társasházi törvény (2003.évi CXXXIII.tv) szerint a társasházi közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

Az igazi aknamező, ha nincs is szervezeti és működési szabályzat. (rövidítve:szmsz).

A joghoz értők mondhatják, hogy a társasházi törvény sokmindent szabályoz, azaz lehet működni szmsz nélkül is, de az ördög a részletekben van.

Évekig küszködtem egy nagy budapesti társasházban,a számvizsgáló bizottsági elnökként – az akkori közös képviselettel együtt – az szmsz elfogadtatásáért. Gyártottuk a tervezeteket, küldtük ki a javaslatokat.10 év alatt sem sikerült elfogadtatni, mert ha a tulajdonosok közömbösek, nélkülük nem megy.

A szervezeti és működési szabályzatot ugyanis csak az összes tulajdoni hányad 50% +1 szavazatával lehet elfogadtatni és módosítani. Az olyan társasházakban, ahol többnyire befektetési célra vett lakások vannak, és sikerül is kiadni azokat, a tulajdonosokat általában nem érdekli, hogy mennyi a közös költség, hiszen azt úgyis a bérlő fizeti....

Nincs jobb helyzet akkor sem, ha van szmsz, de régi, korszerűtlen és nem az van benne, amit a mostani tulajdonosok most szeretnének, hanem az, amit évekkel korábban az akkori tulajdonosok akartak.

Gyakran előfordul, hogy az szmsz nem rendelkezik fontos dolgokról. Kutyatartás és sétáltatás a közös területen, a sétáltatás nyomainak eltakarítási kötelezettsége. Lehet-e néhány órára kiadó szerelmi fészket, jósdát, irodát működtetni?

Mi a teendő, ha a társasház közös udvarán korábban sufnigarázsok épültek, de a tulajdonosok emiatt nem tudnak a közös udvaron parkolni? Még szebb a szituáció, ha a sufnik bérbe vannak adva, s az albérlő a „jogaira hivatkozva" oktatja a tulajdonosokat!

Soroljam még? Inkább fontos tanácsnak szánom kizárólag az szmsz elolvasása után vásároljanak lakást, üzletet, garázst, s mielőtt megveszik, szánjanak rá egy fél órát, hogy a közös képviselővel megbeszéljék a fontos, a vitatott, vagy a kétséges rendelkezéseket.

Hajdu István